风向 2007宁波地产风向特辑

· 产品创新是竞争市场的制胜关键

宁波楼市品质住宅风向何处

    走进新 “大”盘时代
    近两年宁波的郊区城市化进程步伐明显加快，房产开发力度加大，区域开发正迅速崛起。东部新城、鄞州新区、高新区等区域规划，吸引众多国内大小开发商，不断引发拿地高潮，从而催生了众多大盘。很多老房子在不断拆迁，新的社区在不断涌现，城市随之也在不断向前发展。由于宁波老城区腹地较小，可供推出的住宅项目用地已日渐稀少，大宗土地更是难觅踪影，这就使鄞州、江北、江东等近郊或稍远郊区块成为土地市场的热点供应地区，鄞州区近两年的土地出让及住宅推出量一直在中心城区遥遥领先。一时间，建筑面积超过20万平米的大盘四面开花，像交通BOBO城、雅戈尔·都市森林、亲亲家园、华丰·紫郡、万达广场、春江花城、中海·东湖观邸等，还有即将推出的奥克斯·盛世天城、皇冠花园等大型楼盘，宁波楼市进入品质大盘时代。
    产品形式多元化
    产品呈现多样化，可供选择的空间很大，包括高层、小高层、多层、别墅、公寓以及写字楼、商铺等。每一种产品都出现了一些精品，可圈可点。在今年即将陆续亮相的楼盘中，大多是规模大、品牌知名度高的楼盘，例如宁波全面精装修豪宅典范楼盘凯德·汇豪天下、以Art-deco风格著称的Art蓝湾、业内口碑良好的绿城·绿园、中海·东湖观邸三期、雍景苑二期等都值得期待。更有万科地产开发的万科·金色水岸也在鄞州中心区破土动工。写字楼市场在今年的供应量也非常之大，各区域板块都有新项目面市，像万达广场、银亿·时代广场、东方商务中心、广博国贸中心、95国际商务大厦、东城国际、雷迪森广场等，加上往年余量的积累，今年写字楼市场可能成为供应量的膨胀的一年，供需的不平衡有待调整，市场竞争也将更加激烈。今年单身公寓也将受到年轻精英一族的追捧，这类产品有万达广场公寓、华茂·学府1号、通和·英郡等。住宅产品正在向高科技、绿色环保等设计综合型方向迈进。

区域发展带动产品品质升级
购房者将更加在意地段、交通、周边配套的完善度，无论是投资还是自住，生活上的方便自然还是首选。鄞州新城区更是炙手可热，巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚。万达广场的开业已经成为当地政府招商引资和开发商招揽客户的王牌。以万达广场为中心向周边辐射，汇集了雅戈尔·都市森林、格兰春天、广博·国际商贸中心、金地·国际花园等热销楼盘，加之今年动工的万科·金色水岸，足以使人们给这个区域以高度的关注。依靠东部新城崛起而

日益成熟的江南板块，交通便利，在世纪大道与江南公路的双向贯通之后，可联通杭州湾大桥，与长三角地区形成对接，并与北仑贸易港口紧密相联，并有科技园区挂上“国家级”的头衔之后，该板块的热量将喷薄而出。随着将来洪塘高速立交等三座桥的建成和奥林匹克中心以及杭州湾大桥的建设，江北区的优势也将日渐突现，周边洪都花园、亲亲家园、迪赛·奥林80、颐和名苑等几个楼盘汇聚大量人气。宁波大剧院、日湖公园、外滩、慈城古镇的开发建设，都使江北的影响和位置显著提升，江北大有后来者居上之势。
    内部环境创建品质核心
    小区内部环境的建设从过去简单的草地绿化到现今的园林景观，环境建设对小区的整体品质有着重要关系，老的小区基本谈不上绿化，更多是一些住宅楼的依幢排列，而发展到现在，小区的环境建设一步步升级，雅戈尔·东湖花园园林环境是在前些年口碑很好的小区，到现在还有楼盘以这种小区环境为蓝本进行临摹构建，到现在已经出现很多形式的园林式景观小区，有维科·水岸心境、青林湾、春江花城等，这些高品质社区的出现为宁波人居环境的发展起到了积极作用。住宅小区在园林环境景观布局上，从社会需求的多角度进行综合平衡，以达最佳效果。环境景观设计，既要考虑安静舒适，又必须要注重因园定性，因园定位，以便于识别，使其个性有特色，居住小区的标志特征有助于形成社区的自身形象，使入住者产生家园的归属感。不但景观环境上开发商做足文章，越来越多的小区在内部配套上也有一番比拼，会所、学校、商铺超市、游乐场所等设施都在小区有不同布局。
产品的品质核心之一就是产品的环境，一些社区的内部环境，将越来越注重意境和和谐生活氛围的营造，体现个性化与差异化，要求尽善尽美。加大绿化面积，例如设计地下车库、豪华会所、社区配套等，注重通透性与采光性，通过架空与中空设计等，以及进行高品质的物业管理都有非常明显的特色。在景观方面，亲水理念的运用将是继去年后今年的一大特色，今年推出的许多项目很多是滨江临水，像万科的金色水岸、凯德·汇豪天下、Art蓝湾还有雅戈尔·湖景花园等就是依靠宁波江河资源的品牌楼盘。
    建筑风格与国际化接轨
    从古典到现代，从欧洲风情到中式庭院，从单纯强调包装到讲求内外并重，宁波的建筑产品从单一走向了多样。建筑风格在社会发展的前提下，很多欧陆风情、意大利风情、英伦风情、澳州风情等国际形式的建筑风格进入宁波，住宅有中海·东湖观邸、凯德·汇豪天下等知名楼盘采用国际流行风格进行建造，写字楼有万豪中心、北岸财富中心、广博·国际商贸中心等，为宁波人的生活开启了新的视野。在大大小小的楼盘中，人性化是每幢建筑设计的一大特点，多数建筑从内到外都进行精心设计，处处体现人性化，尽显人文关怀。建筑外立面选用高级材料，美观大方，同时环保节能，楼层挑高建造，免除压抑感，使空间感更强，落地大玻璃窗使房内采光性好，凡此种种都足以体现这一特点。
    中小户型成市场主流
    去年建筑户型在总体上说大小户型均能畅销，原因归结于宁波住房需求的多层次化，在去年房地产市场上大部分是以120平米以上的楼盘为主的偏大户型，大户型在因宁波的经济发展水平高，居民购买力强，有足够经济能力享受大户型的高品质生活，所以大户型销路不错。自新政之后大户型的开发量明显减弱，大户型的市场需求虽仍然存在，但中小户型的需求在压抑几年之后开始得以释放，今年的中小户型住房需求表现强劲势头，国家部门发布的“90/70”政策开始在宁波产生影响。
    中小户型住房据目前的了解中，供应量主要来源于各区域板块，中心区域很少有中小户型住宅。现今市面上该类户型并不多见，在即将推出的楼盘中，有华茂·学府一号、ART蓝湾、雍景苑二期等均以120平米以下的户型占有较大分量。在市场需求中很多人是为了首次置业的选择，还有一部分新宁波人的加入也使得中小户型大有需求。受新政和实际需求的影响，业界很多人士都预言今年小户型将会大受宠爱，也会有更多的小户型产品被顺势推出，可能会有集中的放量，届时人们会有更多的选择。

    精装修掀起住宅产业新风向
    自2001年起，建设部就在国内房地产市场提倡精装修住宅（或全装修住宅），但是迄今为止市场上这类产品还是为数不多。随着装修理念的日趋成熟，精装修业已被越来越多的人们所认可，相比毛坯房而言，精装修有很多优点。一是在这个讲求时间与效率的时代，精装修可以省去业主装修的时间，只要置办家具即可入住，不必费时。二是很多业主对装修并不精通，弄不好可能会引起装修纠纷，精装修可以不必费事。三是如果自己装修，可能在资源、能源、材料上的浪费都很大，相比之下，开发商统一购买材料进行装修即可省下一笔费用，因此精装修可以不必费钱。
    宁波在去年上半年开始就出现精装修的住宅楼盘，从单身公寓的部分装修到小区全面的精装修，都对市场有很大冲击，即将开盘的凯德·汇豪天下项目就是提倡全面精装修的大规模楼盘，可以说是目前宁波精装修公寓楼盘中最为突出的楼盘。下半年开盘的万科·金色水岸也将在宁波推广其成熟的“全套家居解决方案”以全面提升宁波精装修水平。